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2018年，中国房地产行业正发生着一场深刻的变革！

在“房子是用来住的不是用来炒的”定位下，中国房地产行业正发生着一场深刻的变革。

在2016年12月中央经济工作会议首次提出“长效机制”：在坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位下，12月8日，中共中央政治局会议进一步提出，“加快住房制度改革和长效机制建设”是明年要着力抓好的一项重点工作。相比此前的“加快研究”，此次的“加快建设”在进度上有明显提速。其中，作为住房制度改革和长效机制的开端，房住不炒、租购并举、发展租赁成为当前的重点。

实际上，围绕“房住不炒”定位，2017年，在租赁市场、土地供应、金融管控等多个领域，房地产市场的供给侧结构性改革不断推进。其中，租赁市场改革持续加速，部分城市推出租赁住宅用地，“租售同权”走向落地。集体建设用地建设租赁租房试点铺开，北京、上海等地均提出了数十万套的租赁租房供给计划。同时，严格限制住房商品流通属性的“共有产权住房”在北京推出，住房制度改革被认为开始触及“住房的商品属性”。

围绕“房住不炒”定位，房地产企业、金融机构深入布局租赁住房，寻求经营与社会利益的平衡发展。

平安银行行长胡跃飞表示，平安集团正积极开展住房租赁金融服务体系的研发和构建，后期希望联手各大房企共同参与推动租赁市场成长，推动多主体供给、多渠道保障，租售并举的住房制度建立。在新时代，在经济发展的新阶段，房地产行业需要有新的定位、新的角色担当和新的历史贡献。在“坚持房子是用来住的，不是用来炒”的这一定位下，房地产企业以及为之服务的金融机构势必获得新的成长，以及获得更强的生命力。

来自平安集团旗下专业的不动产投资及资产管理平台——平安不动产有限公司市场研究部的报告显示，租赁房屋在国际主要大都市中租赁人群占比较高，我国当前一线城市的租赁人口尚未超过40%，未来租赁人群占比会继续提高。未来3至4年内，行业有望持续高速增长，企业管理房间数量的年均复合增长率达40%～50%。

长效机制一次次被提及，未来5年甚至10年房地产企业、行业的转型之路也逐渐明朗。在万通地产创始人冯仑看来，房地产政策长效机制给房企们的未来转型提供的思路已经清晰，未来房地产行业的竞争力将从土地获取转化到资产管理和专业运营。

租赁蓝海的万亿市场

租赁风口敞开，众多市场主体希望从中分得一杯羹。

12月8日在厦门，万科董事会主席郁亮指出，必须要认识到“租购并举”为什么租在前面。作为转型之举的破局之举，以万科、龙湖、旭辉、华润置地等为代表的传统住宅开发商将抢滩租赁作为决胜“白银时代”的关键布局。

据中国房地产报记者统计，国内排名前30位的房地产商中，已有30%涉足长租公寓；建设银行、平安银行、中信银行等金融机构也已积极推进租赁市场。每家企业似乎都雄心勃勃，曾经习惯赚快钱的房地产商进军新市场、做起了长线生意。

嗅觉敏锐的不光是地产商。曾在1998年房改时率先推出个人按揭贷款业务的建行，也开始发力租赁金融，服务机构租赁和个人租房。其他诸多银行与地产商、中介代理公司以及各界社会资本纷纷参与其中。

无独有偶，近日朗诗绿色地产发布公告称，公司与平安不动产子公司成立合营公司,共同收购上海浦东新区不动产项目，计划改造成为700余间中高端长租公寓。

尽管试水者众多，但在平安不动产一位负责人看来，国内租赁依然处于“蓝海阶段”。“目前中国租房市场虽破万亿，但真正能解决原先C2C所产生的诸多问题的专业机构管理比例大约不到10%，预计到2020年能超20%，这和美国70%和日本80%相比还是有较大差距。”

专业房屋中介机构链家曾发布报告称，中国租赁人口数量将从目前的1.6亿增长至2020年的2亿，2025年的2.3亿，2030年的2.7亿，同期年租金收入将达2020年的1.6万亿元，2025年的2.9万亿元，2030年将达到4万亿元。

“从总体趋势来看，中国的增量房地产需求确实在呈现放缓趋势。现在市场上占比越来越大的是存量市场，增量时代逐步远去，租房市场将迎来新发展。”12月9日，中国银行业协会首席经济学家巴曙松在“第四届平安地产金融创新论坛”上给出了他对于当前房地产业的趋势性判断。

金融机构积极布局

尽管房地产企业在租赁市场蓬勃发展趋势下拥有房源存量优势，然而并不是所有地产企业都能拥有将资产变现为流动资金的能力。

如果说房地产“黄金时代”的传统商业模式核心是资产的快速周转，强调的是一种标准化、批量化与短时间的“价值复制”的话，那么，在房地产进入“白银时代”的今天，租赁市场则更趋于长久的“价值共生”——以高标准的准入门槛以及慢工出细活的品质和服务理念，通过对持有物业的运营使客户和企业的自身价值共同实现。

从已有模式来看，目前企业的普遍想法是谋取多元化与规模化发展，期望在行业初期阶段抢占市场先机，营利则寄希望于规模化后的成本降低。因此把房源拓展和新增门店数量放在第一位，积极布局，期望扩大平台挖掘更多营利点。

“这意味着租赁市场的初期必然离不开一个重资产化的过程。”专业财经评论员黄立冲告诉记者，“而从长远看重资产的证券化是必行之路。金融化是这个行业本身兼具股性及固定收益特性的必然延伸，这个领域的资产证券化案例已经层出不穷，有金融实力的企业会具有优势。”

目前来看，除了拥有雄厚资金实力的大型房地产开发商外，主流的租赁市场参与者依然依靠公司层面投资或风险投资获得早期的融资。从目前主流融资模式来看，公司股权融资、银行贷款、租金分期融资、类ABS融资和类REITs融资为主流融资方式，不过此类融资成本较高，普遍在8%以上。针对一系列限制条件，一些本身金融属性较强的机构选择自己拉大旗做平台。如10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。11月4日，建行深圳分行与华润、恒大、碧桂园等11家房地产公司，以及比亚迪、方大集团、研祥智能等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5000余套长租房源，并发布个人住房租赁贷款产品。

“对于租赁住房市场，我们也非常关注，希望推动、解决城市中人们的住房需求，因此拟对租赁需求旺盛的城市进行投资布局。”上述平安不动产人士表示。

机构化、专业化、金融化将是必然趋势

从国际上运营长租公寓的经验来看，成功不仅需要善用金融手段，也需要具有专业的运营能力。

从最近市场上的平安不动产与朗诗集团的合作项目来看，前者拥有平安集团强大的资金实力作为背书，且其在资产证券化经验上长袖善舞；后者旗下青衫资本专注于重资产投资，旗下另一家公司朗诗寓是一家专业运营长租公寓的公司，追求专业与品质。双方的结合不仅体现了上述特点，也将为长租公寓市场带来一定的经验借鉴。

“在投资租赁物业方面，平安不动产不仅具有天然的金融和产业资源优势，其背后拥有天然的产业聚集能力、资源整合能力，以及资金运作能力等。”房地产业内人士表示。

在这方面，平安不动产也表示应响应中央号召，为有真正需求人群提供租赁公寓, 为“居者有其屋”提供品质房源。“随着城市化进程加大, 流动人口居住问题凸现。作为一个有责任的企业应该为解决广大不同阶层人员提供安全、舒适的出租房源。而为存量房增值也是平安不动产作为资产管理公司的一个发展方向。”

对于中国租赁市场的未来发展，平安不动产市场研究部认为，就行业发展的规律本身，以及借鉴国外经验，机构化、专业化、金融化将是必然的趋势。

首先，中国人口基数大，各个地区情况不一，机构化进展需要一定时间，但机构化可以解决原先C2C所产生的诸多问题，比如虚假房源、缺乏保障、服务意识差等等。这些是一个不断在发展的社会所必然要求的，所以机构化是一个很必然的趋势。

其次，专业化则将是行业发展的基本规律。目前参与租房市场的机构众多，但到后来都会根据自己的专业、所长，而占据这个产业链的不同位置。

再次，金融化则是这个行业本身兼具股性及固定收益特性的必然延伸。这个领域的资产证券化案例已经层出不穷，有金融实力的企业会具有优势。

总体而言，作为经营性物业，项目若选址合适，品质与物业运营管理良好，善用金融资源，长租公寓项目就可以产生长期稳定的现金流。

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